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观点直击丨世茂拿地收缩 许世坛称要谨慎投资(实录)
作者:admin  日期:2021-09-15 16:41 来源:未知 浏览:

  对于下半年的投资计划,许世坛认为公司会主动积极参与,但是理性地参与,做一些理性投资。

  观点地产网在参加了A股平台世茂股份,物业平台世茂服务的业绩会后,“劳模”许世坛终于出现在了世茂集团的业绩会上,他应该是这个半年报周期中最忙碌的领导者,对旗下的每个板块都给予了足够的重视。

  除了董事会副主席许世坛以外,世茂集团的出席名单依旧是几位稳定的管理层,分别是财务管理中心负责人汤沸,世茂集团助理总裁、营销管理中心负责人邵亮,世茂集团首席财务官丘钧山。

  在过去,无论是销售规模增速,还是土地市场的大手笔并购,亦或是投资各城各地的地标式建筑,总能见到世茂的身影。

  然而,在这个充满变化的上半年,市场发现世茂“消失了”,在土地市场、并购市场、发债市场,世茂显得十分谨慎与克制。

  今年,世茂的战略发生了180度转变,由过去较为进取的攻势转入阵地防守,在“调拿地”“保现金”“严考核”等指导下,实现转轨周期跨越,完成“大飞机战略”的成长。

  据半年报数据显示,世茂实现营业收入734.01亿元,同比增长13.71%;核心利润93.8亿元,同比上升13.6%;归属母公司净利润62.83亿元,同比增长19.32%。

  销售方面,世茂上半年实现合约销售额1528亿元,较去年同期上升38.3%,完成全年销售目标3300亿元的46.3%。累计合约销售总面积861万平方米,较去年同期上升36.7%;平均销售价格为每平方米17746元。

  财务方面,世茂保持在“三条红线”的绿档,扣除预收款后的资产负债率为68%,净负债率50.9%,现金短债比为1.9倍。

  世茂的各项数据都维持在行业前列,销售增速和归母净利润的增长幅度在TOP15房企也属于头部,这份成绩单也足以让投资者满意。

  世茂的最大关注点仍然聚焦在投资拿地上,不过焦点从过去的 “并购王”转变成了战略收缩。

  许世坛表示,世茂今年会采取一个比较谨慎的防守型策略,多销售、多回款,严控公司投资,不拿贵地,引进更多合作。

  今年上半年,世茂合共拿地19宗,增加土地储备301万平方米,土地成本6659元/平方米,土地总价201亿元,权益地价118.15亿元,新增货值571亿元。

  如果与销售规模级别相近的房企比较,华润置地以总地价915.2亿元(权益地价742.9亿元)增持了33宗地,新增土地总计容建筑面积达838万平方米;龙湖新增收购土地储备总建筑面积1292万平方米,权益面积723万平方米。

  谨慎的世茂展现了一个完全不同的画风,上半年301万平方米的新增土地储备,仅仅是同级别对手的一半不到,与上半年去化的861万平方米销售面积更是相去甚远。

  世茂在公告中解释称,受“两集中”供地政策影响,全国住宅用地供需规模下降,热点城市土地竞争激烈,地价居高不下。

  世茂不拿地的原因并非不参与,而是地价太贵,难以匹配公司的投资模型,“基本上22城集中供地土拍都特别贵,甚至60%可能要亏本的,我觉得就没有必要去拍一块地要亏本或者是不赚钱。”许世坛谈到。

  以杭州土地市场为例,世茂参拍了首批集中供地超过20个地块,但是土地成本超出了预期,世茂也因此放弃了竞拍。

  除了招拍挂市场,世茂在土地收购端也有所斩获,今年新获取的19宗项目中,有超过一半的项目都是通过合作收购获取,世茂更多采取的是入股合作的方式,大多数对象为中小型开发商。

  在多元化拿地上,除了传统强势的收并购,在产业勾地方面,世茂也在想办法加大投入。

  一位参加了分析师会议的投资者透露,世茂在今年获取了3个TOD项目,位于杭州、宁波等地。在过去,世茂的大型综合体地标会较多,这类型项目去化往往较慢,但TOD项目周转会快很多。

  目前,世茂拥有10个TOD项目,只有两三个超大型项目。许世坛透露,世茂也在调整,未来会在TOD地块加大投入。

  另一方面,世茂还拥有超过千亿货值的旧改,由于确权和转化需要时间,世茂并没有统计在土地储备内。

  截止目前,世茂拥有424个项目,全口径土地储备7283万平方米,合计货值约11800亿元。

  据透露,过去两年通过较大规模的投资和收并购,世茂在土地储备中积累了一定的资本,在上半年少拿地的情况下依然能够维持公司3-4年的销售。在市场充满不确定性时,世茂可以主动选择避让,等待一个更好的窗口期。

  对于下半年的投资计划,许世坛认为公司会主动积极参与,但是理性地参与,做一些理性投资。“如果下半年有好的机会,公司的现金表现不错,可以谨慎投资。但是肯定不可能去拍贵地,有机会拿到便宜的项目,我们也会加大力度。”

  值得注意的是,上半年,世茂实现回款1161亿元,香港老神算79004,较去年同期增加30.4%,目前集团账面现金823.8亿元,比去年末增加了139亿元,公司过去积累的财务优势会是世茂寻找投资窗口的重要依仗。

  这种严格的投资纪律让世茂保持了行业中等偏上的毛利率,上半年综合毛利率约为28%。

  从此次半年报来看,毛利率下行已经成为了普遍的共识,大多数公司表现都处于20%-25%的区间内,且有进一步下滑的迹象。

  “整体的毛利率下行是一个行业趋势,我觉得毛利率未来可能有四五个点的下降。”许世坛表示,世茂毛利率还是有优势。如果全行业在下降,世茂不可能不下降,但世茂会维持平均以上的毛利率水平。

  上半年,世茂非房开业务实现收入66亿元,同比增长129%,占总收入占比达到9%。其中酒店收入增长141%至11.9亿元,商娱收入提升43%至11.6亿元,服务收入提升171%至42.3亿元。

  据观点地产新媒体了解,这部分业务的普遍毛利率都高于30%,且有不少毛利率达到60%,随着这部分收入的增加会对世茂的毛利率实现一个缓冲。

  2021年,世茂把非房开业务的全年收入目标提升至150亿元,相较去年86亿元的全年收入增长幅度为74%,上半年实现了其中的44%。同时,世茂希望未来三年,非房开业务收入可以占总收入超过20%以上。

  许世坛表示,多元化“大飞机战略”是世茂抵抗未来不确定性其中一个特别好的手段。未来,世茂会更有效地整合地产上下游做一个产业链,也希望慢慢多孵化一些轻资产的公司。

  轻资产是世茂扩张持续性收入的重点,而在一些传统的自持型物业重资产上,世茂主动选择了优化。

  在分析师会议上,许世坛透露公司正在优先处理非核心资产,上半年处理了一批接近10亿元,全年可能会在20亿元左右。

  如果可以成功处置部分资产,世茂对于每年10%的利润增长目标会是一个比较好的保底,毕竟卖项目的利润远比在一些非核心地段的物业收入来的更为直接。

  现场提问:世茂从2020年正式落地大飞机战略,今年上半年非房地产业务收入大涨128%,请管理层谈一谈世茂多元化业务的战略优势。目前来看,世茂旗下已经拥有了三家上市公司,对于继续促进这三家上市公司之间协同发展有哪些进一步的计划?

  许世坛:多元化大飞机战略是世茂抵抗未来不确定性的其中一个特别好的手段。世茂非房开业务收入上半年增速很快达到128%,为66亿,全年目标超过150亿,而且我们希望未来三年可以占总收入超过20%以上。

  这里有几个板块值得投资者更多的关心:第一,物业服务。我们今年上半年完成了42亿,全年指标是90亿,除了做正常的物业管理,在高校、城市服务等新赛道上做得非常突出;其次,商业,除了办公和商场,我们未来在商业也会做一些轻资产的输出,未来使用轻资产模式大力推广。

  实际上世茂的优势,我觉得就是整合这些资源。我们本身有很多综合体,里面有住宅、商业、酒店,实际上也需要服务;我们也有很多朋友圈,也有很多政府资源,比如可以导入服务公司去做城市类的服务;我们还有很多代销代建,他们也需要一些商业集群、酒店集群和物业服务。

  所以相信世茂未来会更有效地整合地产上下游做一个产业链,我们也希望慢慢多孵化一些轻资产的公司,这样可以更好地体现集团的价值。

  现场提问:世茂如何看待接下来行业的变化和前景?请问管理层对于这次派息是如何考虑的?

  许世坛:今年上半年整个房地产的销售是创历史新高,突破了9万亿,我们相信全年有可能会在18万亿左右,有可能又是一个历史新高。

  因为这个原因,所以土地市场是上涨得比较快,国家也出台了密集的调控政策,特别是地方政府,我相信应该还是会持续在这些热点城市有一些调控。

  在金融上,融合按揭还是偏紧的,但是我觉得紧到一定程度,实际上有一些地方可能也需要对一些刚需、改善型有一些支持,我觉得整体来说整个政策肯定是要求要降杠杆,肯定是要求房住不炒,我们也是坚决拥护。

  我觉得世茂今年也是会采取一个比较谨慎的防守型策略,多销售、多回款,我们也在严控公司的投资,不去拿贵的土地,也会引进更多的合作。

  我觉得现在地产可能也在转型,在这种基础上大家考核更多的应该是质量,回归房子的本身,而不是做多规模、炒作这些,我觉得都是不合适的。

  关于股息,实际上我们股息派发的比例是很高的,今年又增长了16.7%到了0.7港元,连续16年派了很高的利息。当然,这次我们也给股东一些选择,可以选择现金,也可以选择股。因为我们和几个股东沟通,他们都觉得也可以考虑要一些股,因为现在股价比较低,等于是一个增持,也等于是对集团的信心,我觉得股息上我们应该是比较高的,也纳入了高息股指数。

  现场提问:请管理层谈一谈在政策趋紧、行业普遍承压的大环境下,世茂将如何继续保持稳健的财务管理?为了确保企业的长期经营安全,世茂有哪些核心的管控要点?

  汤沸:世茂的财务优势主要还是在于自律和计划的提前铺排,国家这两年三道红线的管理,我们已经把这块当作财务管理的一个标尺。面对严峻的市场,我们也提前做了一些准备,比如在投资上,更加谨慎,要求区域正现金流才能投资,投资回报的测算也更严谨。

  在调控的政策下,刚才副主席许世坛说到,融资和按揭的额度都在收紧,我们也是在去年就开始和多家银行签订按揭合作的总对总的总额度,保障了现在每个月的按揭放款达标。

  另外,今年世茂也加大了销售回款的力度和考核的力度,尤其集团对资金的管理这一块集中管控,加大了一些考核要求,尤其对可动用资金的统一调配,达到了管理的目标。

  现场提问:请问第一轮集中供地中,世茂拿地比较谨慎,这是出于什么样的考量?对于第二轮集中供地相关政策开始回调,世茂有怎样的看法?以及下半年的拿地金额和规划?

  许世坛:在第一轮的集中供地,我们通过22城的拍地比较少,但是22城外,我们也拿了不少。另外,世茂通过合作总共拿了超过200亿权益前的土地,七八月我们也看到土地市场有一些回调,于是又加大了100亿投资,现在总的土地投资大概在300亿左右。

  当然,第一轮集中供地大家应该很清楚,除了一些特别好的城市,基本上22城大部分都拍得特别贵,有人统计了一下有接近60%是不赚钱的,甚至60%里面还有比较多可能要亏本的。我觉得就没有必要去拍一块地要亏本或者是不赚钱。

  现在的调控还是不鼓励炒作、不鼓励非理性,比较鼓励自住、谨慎型的投资,所以我觉得这是我们主要的考虑。

  当然第二轮供地,现在已经限了一些溢价,但是也有一些新的管理办法,我们都在进行研究,如果下半年有好的机会,我们的现金还是可以,所以也是可以谨慎投资,但是肯定不可能去拍一些贵的。有机会拿到便宜的项目,我们也会加大力度。

  现场提问:公司毛利率和目前行业相比还是具有比较明显的优势,而且保持稳定,请问管理层,行业和集团毛利率的未来走势如何?

  许世坛:关于毛利率,实际上我觉得整体下行是一个行业趋势,悲观一点可能会说只有20%,有些好一点说力争做到25%,实际上和过去比,我觉得可能有四五个点的下降。

  世茂毛利率还是比较高,有优势,上半年还有28.6%。当然,如果全行业在下降,不可能我们不降,但是我们希望我们的降幅肯定是低于行业平均,如果别人降四五个点,我们肯定少一点,这是我们努力的目标。

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